Раздел и порядок пользования земельным участком

Раздел и порядок пользования земельным участком

Определение (установление) порядка пользования земельным участком — это понятие, которое отличается от понятия «раздел земельного участка». Отличия имеются в содержании и в правовых последствиях применения двух понятий.

Определение (установление) порядка пользования земельным участком не зависит от таких факторов, как:

— Размер;
— Вид права на земельный участок;
— Количество совладельцев;

В случае невозможности реального раздела земельного участка по тем или иным причинам всегда можно определить (установить) порядок пользования земельным участком. И в том и в другом случае каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка. Тем не менее участок остается единым не разделенным массивом, с единым кадастровым номером и право собственности на него не прекращается, границы земельного участка не изменяются. У сособственников земельного участка в общем пользовании могут оставаться некоторые части его, в частности, проезд и проход к строениям.

Какими критериями руководствуются суды при решении такого рода земельных споров.

Для выбора критерия суды при решении земельного спора, в первую очередь, обращают внимание на статус земельного участка.

В случае нахождения спорного земельного участка в собственности двух и более лиц, основным критерием определения (установления) порядка пользования им, является долевое соотношение. Данная норма применяется в полном объеме при решении земельных споров.

В случае нахождения спорного земельного участка в постоянном (бессрочном) пользовании, выбор критерия более сложен. Порядок пользования земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования сегодня определяется с учетом долей в праве собственности на строение, расположенном на данном участке. Или со сложившимся порядком пользования земельным участком. Данное правило предусмотрено частью 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ. Понятие «сложившийся порядок пользования» подразумевает под собой добровольное соглашение сторон о пользовании земельным участком. Соглашение может иметь место как в письменном так и в устном виде.

Необходимо заметить, что сложившийся порядок пользования может существенно отличаться от фактического порядка пользования земельным участком. В силу сложившихся обстоятельств, фактический порядок пользования может быть таков, что нарушает права и интересы одного из сособственников. Например, один из сособственников не пользуется земельным участком вовсе по причине проживания в другом регионе. Другой же сособственник использует земельный участок полностью. Данный вид пользования не имеет юридических последствий.

Земельные споры, связанные с определением (установлением) порядка пользования земельным участком, относятся к оценочным делам. При рассмотрении судами таких споров, задача судьи выбрать наиболее приемлемый вариант экспертного заключения. Обычно, предпочтение суды отдают вариантам в которых наиболее учитываются следующие критерии:

— долевое соотношение сторон в праве собственности;

— сложившийся порядок пользования земельным участком;

— возможность проезда и прохода к жилым строениям и хозяйственным постройкам;

— возможность выделения земельных участков единым массивом.

Получая решения суда на руки, следует особое внимание уделить его резолютивной части. Там должна содержаться информация о размере и описания границ земельных участков, передаваемых в пользование сторонам земельного спора; размеры и описание границ, занятых строениями, находящихся в общем пользовании; установление проходов к жилому дому, к хозяйственным постройкам, на улицу и т.д. Данная информация позволяет исключить неясности и споры при исполнении решения суда.

Установленный в суде порядок пользования земельным участком не нуждается в государственной регистрации.

В последующем, после вступления решения суда в законную силу, стороны по делу не могут повторно обратится в суд с теми же исковыми требованиями и оспаривать установленные судом факты и правоотношения.

Основанием для принятия нового иска в определении порядка пользования обычно служит факт изменения долей в праве собственности на строение, расположенное на данном земельном участке. Изменение долей возможно при совершении сделки купли-продажи, мены, дарения и наследования. В случае изменения размера долей у некоторых сособственников, порядок пользования земельным участком может быть определен вновь только между этими лицами. Сособственники, размеры долей которых не изменились, продолжают пользоваться земельным участком в рамках уже установленного порядка.

Невозможно увеличить свою долю земельного участка за счет других сособственников в случае увеличения своей доли в праве собственности на строение путем его надстройки или пристройки.

Определение нового порядка пользования означает, что порядок, установленный ранее, утратил силу. Данное положение также должно быть отражено в решении суда об определении (установлении) порядка пользования земельным участком.

Раздел земельного участка и определение порядка пользования

С тех пор, как гражданам разрешилось оформить землю в собственность , участились споры о разделе земельных участков и об определении порядка пользования ими. По своей сути, данные споры разные, но объединяет их — земля, из-за которой и проходят данные споры. И не важно, на каком праве принадлежат земельные участки спорящим. Это может быть право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения. Споры вокруг земельных участков происходят, в основном, из-за множественности собственников на одном земельном участке. Проще говоря, при наличии долевой собственности. Долевая собственность на землю подразумевает согласование и наличие воли каждого собственника на использование земельного участка. На практике это практически не возможно.

Разрешение споров при долевой собственности на земельный участок сводится к судебному разбирательству:

— определение порядка пользования земельным участком

Самыми сложными для граждан и судов представляются дела об установлении (определении)порядка пользования земельными участками. Раздел земельного участка в натуре является способом прекращения права долевой собственности. В результате реального раздела земельного участка происходит образование нескольких объектов недвижимости вместо одного. Долевая собственность на недвижимое имущество выражается в виде дробного числа ½, 1/3, ¼, 1/5, 1/6, 1/7, 1/20, 1/67 и т.д. Например, если право собственности на земельный участок и жилой дом на нем принадлежит четверым гражданам. Каждому из них принадлежит право собственности на ¼ долю земельного участка и жилого дома. При подсчете долей должно учитываться, что общий размер всех долей в праве собственности должен равняться единице.

Многие интересуются, возможно ли образование общей собственности без определения долей на земельный участок. Образование общей собственности возможно только в случаях, предусмотренных законом. Например, имущество, нажитое супругами во время брака.

Вернемся к разговору о выделе доли в натуре из общей долевой собственности.

Гражданским кодексом РФ предусмотрел возможность выдела в натуре доли из общего имущества. Данным правом наделены собственники долевой собственности в праве собственности на земельный участок. Данным правом имеют возможность воспользоваться все, кто не пришел к добровольному соглашению о способе и порядке раздела общего имущества. Данное право регулируется ст.252 ГК РФ.

Суды, разрешая земельный спор, исходят из размера долей сторон в праве общей собственности. Отступление от размера доли возможно только в случае выплаты денежной компенсации. В случае добровольного раздела, подписывая договор или соглашение о разделе, стороны могут не придерживаться установленных размеров долей. В данном случае действует право и положение о свободе договора.

Выдел доли в натуре возможен в случае только при условии делимости земельного участка. Выдел доли в натуре возможен только тогда, когда возможно образование отдельного земельного участка с отдельными подъездными путями и проходами к нему. Обращаясь с иском в суд о выделе доли в натуре, следует учитывать одно из важнейших условий. Состоит оно в том, что при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков, согласно целевого назначения. Раздел на земельные участки менее, чем установленные размеры, не допускается.

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства установлены законами субъектов Российской Федерации. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными актами органов местного самоуправления(ст.33 ЗК РФ). Например, Законом Московской области от 17 июня 2003 года №63/2003-ОЗ установлены минимальные размеры земельных участков с видом разрешенного использования:

— для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства- 2 га

— для ведения садоводства и дачного строительства — 0,06 га

— для огородничества — 0,04 га

Следовательно, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре.

Например, гр. Никонов и гр. Комов оформили право собственности по наследству на земельный участок в садоводческом товариществе. Общая площадь оформленного земельного участка составила 600 кв.м. (6 соток). Не договорившись между собой о порядке пользования, гр. Никонов и гр. Комов обратились в суд с исковым заявлением о реальном разделе земельного участка. Суд не стал рассматривать данный иск в виду того, что земельный участок предназначен для ведения садоводства и не может быть разделен на земельные участки менее 600 кв.м. Реальный раздел в натуре данного земельного участка не возможен.

Следовательно, раздел в натуре земельного участка возможен не всегда. Это зависит от вида разрешенного использования, от количества собственников, от размера доли и многих других факторов.

Поскольку вопросы реального раздела и выдела доли в натуре требуют специальных познаний, поэтому принято при решении данных вопросов обращаться к услугам землеустроительной экспертизы. Поэтому суды не рассматривают вопросы раздела и выдела доли в натуре без заключения эксперта по данному вопросу.

Довольно часто приходится рассматривать вопросы реального раздела земельных участков, выделенных под коттеджное строительство или строительство индивидуальных домов. Реальный раздел таких земельных участков затрагивает вопрос строений, расположенных на нем. Следует обратить внимание на то, что раздел строения на участке юридически возможен без раздела самого земельного участка и используется на практике достаточно часто. И не возможно произвести раздел земельного участка без реального раздела строения на нем. Невозможно выделить долю в натуре земельного участка и оставить строение в общей долевой собственности.

Реальный раздел и выдел доли из земельного участка возможен только при одновременном реальном разделе жилого дома или иного строения, расположенного на нем или после прекращения общей долевой собственности на строение.

Реальный раздел и выдел доли в натуре означает прекращение долевой собственности и в будущем, при продаже своей недвижимости собственнику не придется обращаться к другим собственникам с заявлением о праве преимущественной покупки.

Вновь образованный земельный участок после произведенного реального раздела подлежит постановке на кадастровый учет и государственной регистрации как новый объект недвижимости.

Решение суда о реальном разделе земельного участка, вступившее в силу, не может быть пересмотрено судом первой инстанции по вновь открывшимся обстоятельствам (исключение составляют случаи по ст.392 ГПК РФ).

Раздел и определение порядка пользования земельным участком. Основные моменты.

С тех пор, как гражданам разрешилось оформить землю в собственность, участились споры о разделе земельных участков и об определении порядка пользования ими.

По своей сути, данные споры разные, но объединяет их — земля, из-за которой и проходят данные споры. И не важно, на каком праве принадлежат земельные участки спорящим. Это может быть право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения. Споры вокруг земельных участков происходят, в основном, из-за множественности собственников на одном земельном участке. Проще говоря, при наличии долевой собственности. Долевая собственность на землю подразумевает согласование и наличие воли каждого собственника на использование земельного участка. На практике это практически не возможно.

Разрешение споров при долевой собственности на земельный участок сводится к судебному разбирательству:

• раздел земельного участка в натуре;
• определение порядка пользования земельным участком.

Самыми сложными для граждан и судов представляются дела об установлении (определении) порядка пользования земельными участками.

Раздел земельного участка в натуре является способом прекращения права долевой собственности. В результате реального раздела земельного участка происходит образование нескольких объектов недвижимости вместо одного.

Долевая собственность на недвижимое имущество выражается в виде дробного числа 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/20, 1/67 и т.д.

Например, если право собственности на земельный участок и жилой дом на нем принадлежит четверым гражданам. Каждому из них принадлежит право собственности на 1/4 долю земельного участка и жилого дома. При подсчете долей должно учитываться, что общий размер всех долей в праве собственности должен равняться единице.

Многие интересуются, возможно ли образование общей собственности без определения долей на земельный участок. Образование общей собственности возможно только в случаях, предусмотренных законом. Например, имущество, нажитое супругами во время брака.

Особенностью раздела земельного участка, принадлежащего на праве общей собственности, является первичное определение доли каждого из участников в праве на земельный участок. Затем возможен реальный выдел доли в натуре и прекращение долевой собственности.

Как происходит образование долевой собственности? Все очень просто. Родители в наследство оставляют свое имущество.

Например, земельный участок с домом наследуют по закону двое наследников. Каждому из наследников при оформлении наследства положена своя доля в праве собственности на недвижимое имущество. Долю каждого при вступлении в наследство рассчитает нотариус или суд. Это один из способов образования долевой собственности на недвижимое имущество. Законодательство РФ ограничивает наследодателей общей собственности и считает недопустимым выражение доли общей собственности в виде натуральных показателей, например, завещание одному из наследников гаража, другому земельного участка, третьему — фасадную часть дома. Такое наследство считается завещанным в долях, соответствующих стоимости данных частей.

Гражданским кодексом РФ предусмотрел возможность выдела в натуре доли из общего имущества. Данным правом наделены собственники долевой собственности в праве собственности на земельный участок. Данным правом имеют возможность воспользоваться все, кто не пришел к добровольному соглашению о способе и порядке раздела общего имущества. Данное право регулируется ст.252 ГК РФ.

Суды, разрешая земельный спор, исходят из размера долей сторон в праве общей собственности. Отступление от размера доли возможно только в случае выплаты денежной компенсации. В случае добровольного раздела, подписывая договор или соглашение о разделе, стороны могут не придерживаться установленных размеров долей. В данном случае действует право и положение о свободе договора.

Выдел доли в натуре возможен в случае только при условии делимости земельного участка. Выдел доли в натуре возможен только тогда, когда возможно образование отдельного земельного участка с отдельными подъездными путями и проходами к нему. Обращаясь с иском в суд о выделе доли в натуре, следует учитывать одно из важнейших условий. Состоит оно в том, что при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков, согласно целевого назначения. Раздел на земельные участки менее, чем установленные размеры, не допускается.

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства установлены законами субъектов Российской Федерации. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными актами органов местного самоуправления(ст.33 ЗК РФ).

Следовательно, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре.

Например, гр. Никонов и гр. Комов оформили право собственности по наследству на земельный участок в садоводческом товариществе. Общая площадь оформленного земельного участка составила 600 кв.м. (6 соток). Не договорившись между собой о порядке пользования, гр. Никонов и гр. Комов обратились в суд с исковым заявлением о реальном разделе земельного участка. Суд не стал рассматривать данный иск в виду того, что земельный участок предназначен для ведения садоводства и не может быть разделен на земельные участки менее 600 кв.м. Реальный раздел в натуре данного земельного участка не возможен.

Следовательно, раздел в натуре земельного участка возможен не всегда. Это зависит от вида разрешенного использования, от количества собственников, от размера доли и многих других факторов.

Поскольку вопросы реального раздела и выдела доли в натуре требуют специальных познаний, поэтому принято при решении данных вопросов обращаться к услугам землеустроительной экспертизы. Поэтому суды не рассматривают вопросы раздела и выдела доли в натуре без заключения эксперта по данному вопросу.

Довольно часто приходится рассматривать вопросы реального раздела земельных участков, выделенных под коттеджное строительство или строительство индивидуальных домов. Реальный раздел таких земельных участков затрагивает вопрос строений, расположенных на нем. Следует обратить внимание на то, что раздел строения на участке юридически возможен без раздела самого земельного участка и используется на практике достаточно часто. И не возможно произвести раздел земельного участка без реального раздела строения на нем. Невозможно выделить долю в натуре земельного участка и оставить строение в общей долевой собственности.

Реальный раздел и выдел доли из земельного участка возможен только при одновременном реальном разделе жилого дома или иного строения, расположенного на нем или после прекращения общей долевой собственности на строение.

Реальный раздел и выдел доли в натуре означает прекращение долевой собственности и в будущем, при продаже своей недвижимости собственнику не придется обращаться к другим собственникам с заявлением о праве преимущественной покупки.

Вновь образованный земельный участок после произведенного реального раздела подлежит постановке на кадастровый учет и государственной регистрации как новый объект недвижимости.

По всем вопросам связанным с разделом и определением порядка пользования домом и земельным участком

Свяжитесь с нами:

тел. 8(912)865-53-80 (для жителей других районов РК и регионов РФ)

← или заполните форму обратной связи и мы свяжимся с Вами в течении 15 минут

c 08:00 до 22:00 без выходных

ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС, И МЫ ВАМ ПОМОЖЕМ!

Как определить порядок пользования земельным участком

При единоличном владении землей, споры могут возникать только с обладателями смежных участков. Однако если земельный надел принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности или ином виде владения, им предстоит совместно решать правила и условия пользования территорией. В этом случае можно определить порядок пользования по соглашению или в судебном порядке.

Когда необходимо определить порядок пользования участком

Наличие общих прав на недвижимость обязывает граждан учитывать интересы других владельцев, либо требовать выдела или раздела участка. Даже если доли каждого собственника зафиксированы в выписке ЕГРН, выделить их в натуре крайне сложно. Это связано со специфическими характеристиками земли, расположением дома или хозяйственных построек, необходимость предоставить доступ к объектам жизнедеятельности.

Необходимость определения порядка пользования землей возникает в следующих случаях:

• если участок принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, а его раздел или выдел в натуре невозможен – например, если на земле расположен общий дом на несколько семей;
• если право собственность на дом, строение или сооружение перешли к другим лицам – например, такая ситуация возможна при наследовании, когда могут передаваться права только на домовладение и постройки;
• если участок находится во владении, не связанном с правом собственности – например, если земля была выделена из муниципального фонда на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Разделить землю в натуре бывает невозможно даже при отсутствии на ней дома или построек. Такие ограничения могут быть связаны с целевым назначением участка, отсутствием права собственности, невозможностью равноценного раздела по причине качества почвы на разных частях надела, по другим основаниям.

Ст. 247 ГК РФ предписывает, что пользование объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности граждан, происходит по взаимному соглашению все совладельцев, либо на основании судебного акта. Также нужно учитывать положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, которые допускают применение сложившегося порядка пользования землей. Следовательно, определить условия совместного пользования участком можно следующими способами:

• применить сложившийся порядок пользования;
• заключить соглашение между всеми гражданами, обладающими правом собственности или владения на участок;
• утвердить условия пользования через суд.

Дополнительную информацию об определении порядка пользования участком можно получить из нашего предыдущего материала. Ниже разберем, как происходит на практике определения правил пользования землей, и каким образом можно оформить соглашение.

Необходимые документы для иска

1. Документы (свидетельство или выписка ЕГРН) на часть дома и земельного участка.
2. Технический план на капитальные сооружения.
3. Межевое дело, кадастровый паспорт земельного участка.
4. Инвентарное дело для определения порядка сложившегося пользования.
5. Отчет независимой экспертизы по возможному порядку раздела.
6. Другие документы, в том числе претензионная переписка.
7. Платежный документ на погашение государственной пошлины (300 руб.).

Судебное определение

Следуя судебной практике и ст.82 АПК, на делимом участке с несколькими владельцами вновь проводят кадастровые работы. Границы раздела может определить независимая землеустроительная экспертиза, которую назначает судья по делу. При рассмотрении земельных споров учитываются следующие объективные обстоятельства (ст.36 ЗК РФ):

• фактическое, сложившееся на момент спора землепользование;
• долевое владение каждой стороны;
• рекомендации кадастровой и экспертной организации по оптимальному определению внутренних границ;
• требования градостроительного законодательства и ЗК РФ;
• взаимоотношения сторон, наличие родственных взаимоотношений, соображения разумности.

Границы вновь определенных контуров земельных участков становятся основанием для раздела недвижимости. Совладельцы имеют право присвоения двум или более выделенным частям уникальных кадастровых номеров. Вместо одного получится несколько участков, но вопрос не сможет решиться если возникнут споры по домовладению. Возможен другой вариант: земля под домом остается в долевой собственности, остальная площадь делится в натуре и законодательно устанавливаются границы пользования.

Каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода. Не всегда раздел и определение связаны с гражданским конфликтом. Например, требуется выделить долю и продать (завещать, подарить) имущество, то есть распорядиться своей личной собственностью. При назначении правил землепользования обязательно учитываются необходимые условия.

1. У каждого владельца должна быть возможность передвижения к своему наделу от мест общего пользования.
2. Утверждаются места общего пользования, препятствия к ним считаются незаконными действиями.
3. Иногда собственник имеет несколько выделенных контуров на общем участке. Должен обеспечиваться доступ между ними с использованием общих территорий.
4. Наличие единого входа упрощает определение, поскольку общая площадь устанавливается вокруг дома в приемлемых границах, например, 1-2 метра.
5. Площади общего пользования вычитаются из долевого надела, принадлежат всем участника. Например, земля под домом принадлежит всем с учетом долевой собственности.
6. Отсутствие необходимости устанавливать контуры личного владения намного упрощает определение прав. Раздел гораздо проще и осуществляется согласно размерам долей.

Перечень может быть расширен, чтобы возможным стало объективное установление прав сторон. Судебное дело имеет соревновательный характер, стороны имеют возможность высказать свои точки зрения и подкрепить слова весомыми аргументами. На практике обе стороны предоставляют суду досудебные независимые экспертизы по определению границ своих владений. Суд рассматривает оба экспертных отчета и может назначить дополнительно судебную экспертизу, также возможно привлечение экспертов, выдавших заключение, в качестве свидетелей по делу.

Если выделенные контуры не удовлетворяют одну или обе стороны, то вопрос будет решаться в апелляционной инстанции. Подать апелляционную жалобу на постановление первичного суда можно до вступления в силу, то есть в течение 30 дней. Решение мирового суда обжалуется в районной (городской) инстанции. Регистрация в Росреестре полученного судебного определения совместного пользования не требуется.

Когда обращаются в суд

Подавать исковое заявление можно в тех случаях, когда досудебное урегулирование спора не принесло желаемых результатов. Истцом выступает сторона, чьи интересы были нарушены, ответчиком может служить один или несколько совместных собственников земельного участка. Основанием для обращения по поводу определения дальнейшего порядка становится проведенная претензионная работа.

Довольно часто споры по землепользованию связаны с долевыми конфликтами. По существующим правилам, рассмотрение вопроса проводится с учетом первично построенного домовладения. Пристройки и расширение жилплощади одним из долевых владельцев не увеличит размер принадлежащего ему земельного участка.

Судебный порядок определения режим пользования

Если стороны не смогли договориться обо всех правилах общего пользования землей, им предстоит обращение в суд. Инициатором подачи иска может являться любой из совладельцев. В суд нужно представить следующие документы:

• вариант пользования участком, предложенный истцом;
• межевой план с заключением кадастрового инженера – этот документ может быть оформлен уже в ходе судебного процесса, так как инженер должен подготовить заключение с учетом интересов всех сторон;
• правоустанавливающие документы на землю, на объекты капитального строительства, хозпостройки и т.д.

Вести дела в суде граждане могут лично, либо через представителя. Для представительства интересов нужно оформить доверенность через нотариальную контору. Образец искового заявления об установлении порядка пользования участком можно скачать в приложении к статье.

Вариант порядка пользования, представленный истцом, не обязательно будет утвержден судом. Каждая сторона процесса может предлагать собственные условия пользования – их можно представить в форме встречного иска, отзыва или возражений. Суд обязан принять решение с учетом интересов всех сторон.

Все характеристики участка, а также возможные варианты взаимного пользования, будут указаны в межевом плане. Если инженер оформляет этот документ по запросу суда или по инициативе всех участником дела, он сможет предложить один или несколько вариантов общего пользования. Помимо оформления письменного заключения, кадастровый инженер может быть вызван в суд в качестве эксперта или специалиста.

При вынесении решения суд должен учитывать следующие факторы:

• доводы и возражения сторон, а также предложенные ими варианты общего пользования;
• сложившийся ранее порядок пользования;
• размеры долей совладельцев земли и жилых помещений;
• мотивированное заключение кадастрового инженера;
• качественные и количественные характеристики участка, места расположения построек и объектов жизнедеятельности.

Судебный акт, определивший порядок пользования участком, может быть обжалован заинтересованными лицами в вышестоящих инстанциях. При отсутствии жалоб, граждане обязаны соблюдать утвержденный порядок, а нарушение его условий будет являться основанием для обращения в суд.

Судебный акт не нужно регистрировать в Росреестре, так как он является документом прямого действия. Если один из совладельцев уклоняется от исполнения решения, допускается вариант с понуждением к определенным действиям через суд и ФССП. Например, если гражданин отказывается освободить часть участка для передачи ее в пользования другому собственнику, его можно обязать в принудительном порядке.

Помощь в определении порядка пользования земельным участком окажут наши юристы. Обращайтесь, мы разъясним нормы законодательства, подготовим для вас все необходимые документы.

Определение порядка пользования земельным участком

Одной из распространенных категорий гражданского производства является определение порядка пользования земельным участком. Обратиться к правосудию могут заинтересованные лица с любым видом права пользования наделом, при этом нет ограничений на размер спорного участка. Конфликтные ситуации, которые невозможно разрешить досудебным порядком, рассматриваются в судах мировой юрисдикции. Вынесенное по окончанию процесса судебное решение становится обязательным к исполнению сторонами спора.

Соглашение о порядке пользования

Статья 247 ГК РФ предписывает, что пользование долевым объектом недвижимости происходит по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение не обязательно должно выражаться в письменной форме. Однако для устранения возможных споров лучше подготовить единый письменный документ.

Оформлять соглашение нужно по нормам ГК РФ и ЗК РФ. Выделим общие правила подготовки такого документа:

• оформить соглашение должны все лица, имеющие права на участок – сюда относятся не только собственники, но и иные правопользователи (например, граждане, имеющие право постоянно проживания в доме);
• соглашение будет действовать только на территории участка в пределах его официальных границ (если режим пользования затрагивает объекты на других земельных наделах, придется оформлять сервитут);
• для вступления соглашения в силу, совладельцы должны достигнуть договоренности обо всех его условиях;
• если хотя бы несколько положений соглашения были отклонены, спор предстоит решать в судебном порядке.

Что требуется для подготовки такого соглашения? Прежде всего, нужно подтвердить права на землю или на объект капитального строительства, расположенный на участке. К правоустанавливающим и правоопределяющим документам закон относит выписки ЕГРН, свидетельство о праве собственности или о наследстве, домовые книги, постановление муниципалитета о выделении участка, договор купли-продажи и т.д. В тексте соглашения нужно указать, на основании какого документа у граждан возникло право собственности или пользования.

Для урегулирования споров может потребоваться межевой план на землю. Этот документ может оформить только кадастровый инженер после обследования участка. В тексте межевого плана будет указано месторасположения дома и построек, объектов жизнедеятельности. Как правило, межевой план необходим только для обращения в суд, если стороны не достигли единого мнения по всем пунктам соглашения.

Условия порядка пользования стороны определяют самостоятельно, в пределах своих полномочий и с соблюдением норм закона. Недопустимо менять целевое назначение земли и виды разрешенного использования, зафиксированные в ЕГРН, муниципальных актах. На практике, при определении порядка пользования в соглашении указывается о передаче определенной части земли каждому из совладельцев, перечисление объектов и территорий, на которые граждане имеют равные права.

При заключении и исполнении соглашения нужно учитывать следующие нюансы:

• документ не обязательно удостоверять через нотариат – стороны могут сделать это по собственной инициативе, однако отсутствие нотариального удостоверения не лишает соглашение юридической силы;
• соглашение не регистрируется в Росреестре, за исключением случаев, когда его условиями предусмотрен сервитут;
• для вступления соглашения в силу достаточно личных подписей всех совладельцев, либо их представителей по доверенности.

Примерный образец соглашения об определении порядка пользования земельным участком можно скачать в приложении к статье.

Расторгнуть соглашения можно по обоюдному решению всех участников. Одностороннее расторжение допускается только при существенном нарушении интересов одного или нескольких участников, либо при изменении условий владения недвижимостью. Например, если один из участников соглашения увеличил свою долю путем выкупа у других собственников, он может потребовать изменения условий пользования или расторжения документа.

Положения по определению порядка пользования

Согласно ФЗ-№51 (в ред. 03.08.2018 г.), пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется с учетом прав всех заинтересованных лиц. При отсутствии мирового соглашения, порядок пользования определяется судом. Вопрос также регламентирован ст. 247 ГК РФ, определяющий порядок совместного пользования общим имуществом. На первый взгляд, ситуация довольно прозрачна и земельный участок легко делится по количеству долевых владельцев.

Земельный раздел в натуре крайне осложнен дополнительными моментами:

• дом и надворные постройки могут располагаться так, что землю разделить сложно. Например, домовладение расположено в углу надела, несколько собственников пользуются им, имея независимые входы и жилплощади. Как делить свободную от построек землю, если доступ для одного или нескольких владельцев будет затруднен или ограничен;
• не проведено межевание и отсутствуют границы земельного объекта. Перед законным определением прав необходимо пройти кадастровые мероприятия, поставить земельный участок на регистрационный учет. Без кадастрового паспорта рассматривать иск не станут, заявление останется без движения. Наличие почтового адреса не является основанием, должны быть согласованы границы с соседними наделами;
• должен быть установлен размер долевого владения каждого собственника, выдел доли производится также в судебном порядке или составляется нотариальное соглашение. Информация подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой перечислены собственники и соответствующая доля спорного земельного участка.

Могут возникнуть другие, не менее сложные вопросы и претензии при установлении порядка совместного пользования объектом недвижимости. Как правило, определение порядка производится одновременно с разделом совместного домовладения. Более позднее обращение по данному спору характерно при изменении обстоятельств, смене одного или нескольких собственников, нарушении мирового соглашения.

До вступления в правовой спор по поводу порядка использования, следует оформить и иметь документ государственного образца: свидетельство или выписку ЕГРН. Крайне важной характеристикой права является: исходя из фактического пользования или по долевому владению. Ситуация должна разрешаться до регистрации имущества в Росреестре. Чтобы изменить сведения позднее, потребуются значительные затраты временного и материального порядка.

Составление судебного иска

Заинтересованное лицо подает исковое заявление в мировой суд по месту нахождения земельного участка. Иск пишется в произвольной форме, но должны присутствовать обязательные реквизиты и указана мотивация. Процессуальный документ должен содержать проверенную фактическую информацию, подкрепляться ссылками на законодательные акты и не иметь помарок, зачеркиваний, исправлений.

От юридической грамотности искового заявления во многом зависит исход рассмотрения. Доводы истца должны быть обоснованны и понятны суду, в противном случае иск возвратят на доработку или оставят без движения.

Содержание искового заявления:

• наименование суда, почтовый адрес;
• паспортные данные истца и ответчика по делу;
• суть спора и краткое описание ситуации;
• просьбы истца, подкрепленные правовыми нормами;
• список прилагаемых документов.

Просительная часть иска является проектом результативной части судебного решения, на которое рассчитывает заявитель. После принятия иска в работу, ответчик уведомляется об открытии процесса, может подготовиться и всесторонне защитить свои интересы. Чем шире будет сформирована и представлена доказательная база, тем обоснованнее будут выводы судопроизводства.

Сложившийся порядок

Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования землей может сложиться естественным образом. Например, на протяжении десятилетий часть площадей может быть отдана под цветники и клумбы, причем соседи по участкам взаимно признают этот порядок пользования. При отсутствии взаимных споров, совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения.

По взаимной договоренности могут предусматриваться следующие условия землепользования:

• предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т.д.;
• определение режима пользования объектами коммунальной сферы – например, скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
• определение мест прохода через участок к строениям, и т.д.

При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может требовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник – он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования, либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.

Статус земельного участка

Вопрос пользования во многом зависит от юридического статуса объекта недвижимости. Если спорная ситуация затрагивает нескольких владельцев, то пользование рассчитывается в зависимости от величины долей. При двух собственниках возможно установление правил с учетом фактически сложившихся обстоятельств. Согласно ст. 35 ЗК РФ, разрешение судебных споров по земельным участкам допускает две формы постановления: по факту и долям.

Юридическое значение имеют установившиеся правила пользования земельным наделом, подкрепленные соглашениями и договоренностями сторон. Другими словами, если между совладельцами есть письменное соглашение, то оно требует исполнения, как любой двусторонний договор. Смена одного из собственников требует вновь решения и закрепления договоренности, поскольку длящиеся взаимоотношения прекратились вместе с переуступкой права.

При сдаче в длительную аренду, оформлении сервитута и прочих действиях с долевой собственностью, потребуется указать на имеющиеся договоренности или судебное постановление. Наличие ограничений и задолженностей по объекту недвижимости не позволит пройти судебное рассмотрение. Первоначально придется закрыть долги и разрешить имеющиеся финансовые обременения, затем обращаться к мировому суду.

Выводом из подобной землеустроительной ситуации может служить следующее заключение. Если участок можно разделить в натуре на два независимых объекта учета, то рекомендуется пойти по данному пути. При невозможности выделить долю в натуре и стать независимым собственником, придется договариваться между собой или обращаться к правосудию. Полученное постановление станет основой дальнейшего совместного использования земельного надела.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты

Источники

• http://www.oblzemli.ru/stati/opredelenie-ustanovlenie-poryadka-polzovaniya-zemelnym-uchastkom/
• http://www.oblzemli.ru/stati/razdel-i-opredelenie-poryadka-polzovaniya-zemelnym-uchastkom-osnovnye-momenty/
• http://pravoved11.ru/market/fizicheskim_licam/zemel_nye_otnosheniya_zemel_nye_spory/razdel_doma_i_zemli/razdel_i_opredelenie_poryadka_pol_zovaniya_zemel_nym_uchastkom_osnovnye_momenty/
• http://vseposhagam.ru/kak-opredelit-porjadok-polzovanija-uchastkom/
• http://iqlaw.com/category/ru-zemelnoe-pravo/opredelenie-poryadka-polzovaniya-zemelnym-uchastkom